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第一上海予中国金茂买入评级

2019-01-21 18:01:19

第一上海:予中国金茂"买入"评级

转型为分享发展红利的“城市运营商”

公司于温州、青岛、济南、泉州、武汉和长沙6 个城市签署“城市运营战略合作协议”,标志着公司向“城市运营商”战略快速转型。

新城开发成功案例-长沙梅溪湖

公司“城市运营商”战略的快速推广得益“长沙梅溪湖片区”开发的良好示范作用。梅溪湖片区曾是大片葡萄园

第一上海予中国金茂买入评级

,公司2011 年初成功获得了片区土地一级开发权,进驻后在政府规划的基础上全方面进行了品质提升。目前梅溪湖片区已经发展成为一座高品质国际新城,西区居住区及配套商业已相当成熟,东区CBD 也在快速建设和招商中。片区土地升值明显,2014 年土地出让均价为2,880 元/平方米,到2016年底为9,241 元/平方米,形成了公司发展、地方财政、城市拓展的三赢局面。

战略差异化显现,提升发展潜能

转型为“城市运营商”,公司将在土地投资端形成差异化:通过参与新城开发以合理成本锁定上千万的土地储备(用于销售或自持),分享城市发展红利的同时避免在公开市场上的激烈竞争。此外,公司在产品端已打造出金茂系高端产品线,近年来市场认知度迅速提升。未来,公司在投资+产品端都将形成差异化竞争优势,发展潜能将超出市场预期。

融资成本优势明显,将配合城市运营战略

新城开发对“城市运营商”前期投入和后期持有物业的要求较高,因此对运营商融资能力要求提出挑战。公司上半年共发行两笔永续债,成本分别仅为5.75%和4.0%;发行一笔美元债,成本仅为3.6%;发行两笔人民币中期票据,成本仅为4.65%和4.78%。整体融资成本保持在较低位(4.59%),将有效配合“城市运营商”的战略转型。

提升目标价至5.1 港元

公司每股 NAV 为7.2 港元,给予35%折让,目标价4.7 港元。由于新战略的发展潜力暂未反映在当前NAV 中,我们给予基于NAV 的目标价10%的溢价,目标价5.1 港元。

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